注燒冷灶 李添財用藍海策略展店
2006/12/30 23:04
注燒冷灶 李添財用藍海策略展店
伯朗咖啡 展店不進紅海熱鬥區
撰文/邱太火宣
金車旗下的伯朗咖啡連鎖店事業，從二○○三年SARS期間危機入市，
陸續買進台北市店面，至今累計買下南京東路上的兩棟辦公大樓、四間店面，
有些資產甚至翻揚一倍，同時把冷門商圈炒熱。
位於台北市南京東路、新生北路高架橋的匯豐證券大樓，最近外觀換上灰色系瓷磚；一樓掛上伯朗咖啡的招牌，大樓除了主結構之外，內部管線、電梯系統、窗戶一律拆除換新。現場工程人員表示，上面盯得很緊，進度有些落後，原本要在年底開幕，現在看來要等到○七年一月才能開幕了。
「匯豐證券大樓在一九七五年落成，是一棟三十多年的舊大樓，本來不太值錢，但伯朗咖啡將整棟重新拉皮、店面進駐後，每坪大概增值五萬元！」宏大不動產估價師洪啟祥分析說。
經營不炒作
買屋是為了展店，絕非從中賺差價
一般人買房子都希望資產增值，萬一要賣也可賣個好價錢。然而，李添財可不這麼想。
金車集團董事長祕書林輝龍說，○三年後，除了在百貨公司、醫院的點用租的，伯朗咖啡展店大都用買的。在發現買店面增值很快後，原本還建議李添財成立「金車資產管理顧問公司」投資房地產，沒想到李添財卻拉下臉來說，「我們買賣房子不是為了賺差價，這種錢我們不能賺！」
金車買匯豐證券大樓過程非常艱辛。金車集團企畫部主任馬明皓說，一開始向台新銀行買下一、二樓和地下室九成不良債權，只打算開伯朗咖啡南京二店；結果樓上住戶知道這棟老舊大樓有人要，於是探詢金車購買意願。結果短短一年多，金車一路買了九個樓層，「這棟大樓從○五年八月，買到○六年底，價格從一坪二十萬元，一路買到四十萬元！」李添財說。
二○○一年前匯豐證券負責人陳謙吉涉嫌掏空資產，他所擁有的匯豐證券大樓七個樓層幾乎閒置，陸續遭債權銀行拍賣。金車買下台新銀行擁有的一、二樓和地下室後，同時也積極地向擁有四、五個樓層的美商龍星昇（Lone Star）資產管理公司洽詢出售意願。
龍星昇在○四年二月買下匯豐證券的不良債權後，一直找不到買家，等到○五年九月金車有意買下，就立刻轉手，獲利一○％左右。金車這兩筆交易，每坪成交才二十萬元出頭，可說是相當划算。
在買下七層樓消息傳開後，金車的收購愈來愈困難，○六年三月金車向開來公司買下八樓，十二月又向美亞鋼管老闆黃春發買下九樓。最後只剩下六樓的上市飼料公司台榮不肯出售。據李添財透露，最高出到每坪四十幾萬元，還是無法得手。
「開大樓管委會的時候，金車有表達要買的意願，但我們公司不缺錢，而且該樓層地理位置、風水很好，因此不賣！」一位台榮陳姓高層透露，大樓重新拉皮，每層樓花了三百多萬元，而且伯朗咖啡來設點，的確讓資產翻揚不少！
看好房地產後市，李添財○六年三月又買下台北市中山北路、長安東路口附近的二樓透天厝，甚至年底又到大同區重慶北路、哈密街口的三角窗，買了一間寬敞的店面，目前仍在裝潢整修，伯朗咖啡的招牌尚未掛上。甚至包含大同區天水路，還在談的店面就有好幾間。
一位投資店面二十多年的陳姓市場老手說，伯朗咖啡雖然進軍老舊社區大同區，卻不是毫無章法地亂投資，從金車要的店面來看，李添財投資眼光確實高竿。
整條重慶北路最好的地段，以台北火車站後方的鄭州路一路往苦茶之家到圓環，過圓環往北就差多了，但是到哈密街口的老社區人口稠密，店面租金也不低，他認為伯朗在此設點，可說是聰明至極。
進冷門地段
炒熱市場，也炒熱了店面
比起星巴克專搶黃金地段，李添財逆勢找冷門地段，然後將伯朗咖啡進駐，把冷灶燒成熱灶。最典型的案例，就是台北科技大學對面、忠孝東路三段五十二號、五十四號三百五十四坪的店面，李添財到附近走了好幾回，觀察到台北科技大學有兩萬多名師生，沒有理由太悲觀。
這件投資案，金車部門主管曾力勸李添財，分析此案在火車站商圈和忠孝東路SOGO商圈中間，離光華商圈尚有一段距離，人潮很難到此，在這展店毫無價值。
但李添財偏不信邪，獨排眾議，他認為北科大兩萬名的師生，絕對是最好的顧客，況且買進店面成本低。於是○五年七月李添財以每坪四十八萬元，共一億七千一百九十八萬元向國有財產局標下這裡，也是現場惟一的買家。
如今，金車伯朗繁榮了這條街，該棟大樓千翔保全周先生表示，伯朗咖啡○五年十一月開幕後，隔壁的歐格名品皮包店、天津牙醫診所、綠森林有機食品都陸續開店，可見伯朗咖啡將冷門商圈燒成熱門商圈的功力有多強。
李添財房地產投資3心法
美國曼哈頓之王、房地產大亨川普的名言：「地點、地點，還是地點。」一直被奉為投資房地產的聖經，但是李添財卻是逆勢思惟，要在二流的商圈，搞一流的店面。李添財在與本刊的訪談中，講述他的房地產投資三大心法：
心法1：買整棟大樓或買透天厝。台北市可蓋房子的土地愈來愈稀有，造成土地價格飆漲，買透天厝或整棟大樓，能取得全部的土地持分。李添財說：「台北市最有價值的房地產是四、五樓的舊公寓！」因為這些公寓戶數不多，可分到的土地持分高，比起戶數多、土地持分相對少的大樓，擁有較高的價值。伯朗咖啡位於中山北路、長安東路口的店面，當初就是買透天厝。
心法2：不買一流商圈的一流店面，但要買二流商圈的三角窗，再把地段炒熱。李添財認為，台北東區商圈成熟，進駐了像星巴克等咖啡連鎖店，去東區開一家伯朗咖啡只是錦上添花，倒不如造福其他冷門地段的居民。伯朗咖啡北科店，就是將冷冰冰的店面炒成熱鬧店面的例子。
心法3：要在主幹道，還要方便停車。即使不去一流商圈展店，李添財選擇的店面還是在有台北華爾街之稱的南京東路上；他認為展店地點必須要在城市的主幹道，而且連附近是否有停車位都必須考量。例如：台北市建國北路、南京東路口的伯朗咖啡南京一店，高架橋下有許多停車位；另外，新生北路、南京東路口的伯朗咖啡南京二店，也緊鄰中山十四號公園的地下室停車場。
一位陳姓店面投資客佩服地說，伯朗咖啡真的很勇於將冷門商圈炒熱，而且仔細去看，他的店面都是其他星巴克、西雅圖、Is Coffee店面的好幾倍大。對一個長久經營的事業，的確租店面不如買店面；例如在敦化商圈的星巴克咖啡，一個月的租金起碼上百萬元，10年下來租金恐怕要破億元，因此金車買店面，15到20年後，光是租金就可以買下店面，確實是「租不如買」。
（本文選錄自《今周刊》523期）
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