注燒冷灶 李添財用藍海策略展店

2006/12/30 23:04



注燒冷灶 李添財用藍海策略展店



伯朗咖啡 展店不進紅海熱鬥區



撰文/邱太火宣



金車旗下的伯朗咖啡連鎖店事業,從二○○三年SARS期間危機入市,

陸續買進台北市店面,至今累計買下南京東路上的兩棟辦公大樓、四間店面,

有些資產甚至翻揚一倍,同時把冷門商圈炒熱。



位於台北市南京東路、新生北路高架橋的匯豐證券大樓,最近外觀換上灰色系瓷磚;一樓掛上伯朗咖啡的招牌,大樓除了主結構之外,內部管線、電梯系統、窗戶一律拆除換新。現場工程人員表示,上面盯得很緊,進度有些落後,原本要在年底開幕,現在看來要等到○七年一月才能開幕了。



「匯豐證券大樓在一九七五年落成,是一棟三十多年的舊大樓,本來不太值錢,但伯朗咖啡將整棟重新拉皮、店面進駐後,每坪大概增值五萬元!」宏大不動產估價師洪啟祥分析說。



經營不炒作

買屋是為了展店,絕非從中賺差價



一般人買房子都希望資產增值,萬一要賣也可賣個好價錢。然而,李添財可不這麼想。



金車集團董事長祕書林輝龍說,○三年後,除了在百貨公司、醫院的點用租的,伯朗咖啡展店大都用買的。在發現買店面增值很快後,原本還建議李添財成立「金車資產管理顧問公司」投資房地產,沒想到李添財卻拉下臉來說,「我們買賣房子不是為了賺差價,這種錢我們不能賺!」



金車買匯豐證券大樓過程非常艱辛。金車集團企畫部主任馬明皓說,一開始向台新銀行買下一、二樓和地下室九成不良債權,只打算開伯朗咖啡南京二店;結果樓上住戶知道這棟老舊大樓有人要,於是探詢金車購買意願。結果短短一年多,金車一路買了九個樓層,「這棟大樓從○五年八月,買到○六年底,價格從一坪二十萬元,一路買到四十萬元!」李添財說。



二○○一年前匯豐證券負責人陳謙吉涉嫌掏空資產,他所擁有的匯豐證券大樓七個樓層幾乎閒置,陸續遭債權銀行拍賣。金車買下台新銀行擁有的一、二樓和地下室後,同時也積極地向擁有四、五個樓層的美商龍星昇(Lone Star)資產管理公司洽詢出售意願。



龍星昇在○四年二月買下匯豐證券的不良債權後,一直找不到買家,等到○五年九月金車有意買下,就立刻轉手,獲利一○%左右。金車這兩筆交易,每坪成交才二十萬元出頭,可說是相當划算。



在買下七層樓消息傳開後,金車的收購愈來愈困難,○六年三月金車向開來公司買下八樓,十二月又向美亞鋼管老闆黃春發買下九樓。最後只剩下六樓的上市飼料公司台榮不肯出售。據李添財透露,最高出到每坪四十幾萬元,還是無法得手。



「開大樓管委會的時候,金車有表達要買的意願,但我們公司不缺錢,而且該樓層地理位置、風水很好,因此不賣!」一位台榮陳姓高層透露,大樓重新拉皮,每層樓花了三百多萬元,而且伯朗咖啡來設點,的確讓資產翻揚不少!



看好房地產後市,李添財○六年三月又買下台北市中山北路、長安東路口附近的二樓透天厝,甚至年底又到大同區重慶北路、哈密街口的三角窗,買了一間寬敞的店面,目前仍在裝潢整修,伯朗咖啡的招牌尚未掛上。甚至包含大同區天水路,還在談的店面就有好幾間。



一位投資店面二十多年的陳姓市場老手說,伯朗咖啡雖然進軍老舊社區大同區,卻不是毫無章法地亂投資,從金車要的店面來看,李添財投資眼光確實高竿。



整條重慶北路最好的地段,以台北火車站後方的鄭州路一路往苦茶之家到圓環,過圓環往北就差多了,但是到哈密街口的老社區人口稠密,店面租金也不低,他認為伯朗在此設點,可說是聰明至極。





進冷門地段

炒熱市場,也炒熱了店面



比起星巴克專搶黃金地段,李添財逆勢找冷門地段,然後將伯朗咖啡進駐,把冷灶燒成熱灶。最典型的案例,就是台北科技大學對面、忠孝東路三段五十二號、五十四號三百五十四坪的店面,李添財到附近走了好幾回,觀察到台北科技大學有兩萬多名師生,沒有理由太悲觀。



這件投資案,金車部門主管曾力勸李添財,分析此案在火車站商圈和忠孝東路SOGO商圈中間,離光華商圈尚有一段距離,人潮很難到此,在這展店毫無價值。



但李添財偏不信邪,獨排眾議,他認為北科大兩萬名的師生,絕對是最好的顧客,況且買進店面成本低。於是○五年七月李添財以每坪四十八萬元,共一億七千一百九十八萬元向國有財產局標下這裡,也是現場惟一的買家。



如今,金車伯朗繁榮了這條街,該棟大樓千翔保全周先生表示,伯朗咖啡○五年十一月開幕後,隔壁的歐格名品皮包店、天津牙醫診所、綠森林有機食品都陸續開店,可見伯朗咖啡將冷門商圈燒成熱門商圈的功力有多強。





李添財房地產投資3心法



美國曼哈頓之王、房地產大亨川普的名言:「地點、地點,還是地點。」一直被奉為投資房地產的聖經,但是李添財卻是逆勢思惟,要在二流的商圈,搞一流的店面。李添財在與本刊的訪談中,講述他的房地產投資三大心法:



心法1:買整棟大樓或買透天厝。台北市可蓋房子的土地愈來愈稀有,造成土地價格飆漲,買透天厝或整棟大樓,能取得全部的土地持分。李添財說:「台北市最有價值的房地產是四、五樓的舊公寓!」因為這些公寓戶數不多,可分到的土地持分高,比起戶數多、土地持分相對少的大樓,擁有較高的價值。伯朗咖啡位於中山北路、長安東路口的店面,當初就是買透天厝。



心法2:不買一流商圈的一流店面,但要買二流商圈的三角窗,再把地段炒熱。李添財認為,台北東區商圈成熟,進駐了像星巴克等咖啡連鎖店,去東區開一家伯朗咖啡只是錦上添花,倒不如造福其他冷門地段的居民。伯朗咖啡北科店,就是將冷冰冰的店面炒成熱鬧店面的例子。



心法3:要在主幹道,還要方便停車。即使不去一流商圈展店,李添財選擇的店面還是在有台北華爾街之稱的南京東路上;他認為展店地點必須要在城市的主幹道,而且連附近是否有停車位都必須考量。例如:台北市建國北路、南京東路口的伯朗咖啡南京一店,高架橋下有許多停車位;另外,新生北路、南京東路口的伯朗咖啡南京二店,也緊鄰中山十四號公園的地下室停車場。



一位陳姓店面投資客佩服地說,伯朗咖啡真的很勇於將冷門商圈炒熱,而且仔細去看,他的店面都是其他星巴克、西雅圖、Is Coffee店面的好幾倍大。對一個長久經營的事業,的確租店面不如買店面;例如在敦化商圈的星巴克咖啡,一個月的租金起碼上百萬元,10年下來租金恐怕要破億元,因此金車買店面,15到20年後,光是租金就可以買下店面,確實是「租不如買」。

(本文選錄自《今周刊》523期)














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